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引言
近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)日趨成熟的全過(guò)程管理模式，新型港式清單已從初步的涉足探索，到如今的步入正軌，逐漸替代傳統(tǒng)國(guó)標(biāo)清單在項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)中的使用。這一新穎、便捷的清單模式，也得到市場(chǎng)及越來(lái)越多業(yè)主的認(rèn)可。
我們身處造價(jià)咨詢行業(yè)，必須順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流。就目前多數(shù)房地產(chǎn)公司采用港式清單招投標(biāo)的大環(huán)境下，如何結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際、做好港式清單全過(guò)程造價(jià)管理工作?不僅是我們責(zé)無(wú)旁貸的使命，也是給客戶需求滿意度的一份完美答卷。
下面通過(guò)本人在實(shí)際工作中的經(jīng)驗(yàn)和理解，談?wù)勅绾巫龊貌扇「凼角鍐握型稑?biāo)項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)管理。
一、港式清單的特點(diǎn)及組成
港式清單的特點(diǎn)是將工程實(shí)體項(xiàng)目清單和措施項(xiàng)目清單嚴(yán)格的劃分成沒(méi)有特殊關(guān)聯(lián)的兩個(gè)部分。
港式清單的組成一般由開(kāi)辦費(fèi)、實(shí)體工程費(fèi)、照管費(fèi)(配合管理費(fèi))、計(jì)日工和暫列金額(如有)五部分組成。
1.1、開(kāi)辦費(fèi)：
包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、腳手架、垂直運(yùn)輸費(fèi)、管理人員工資、安全文明施工措施費(fèi)、水電費(fèi)、工料規(guī)范和協(xié)議書及合同條件中注明由承包商承擔(dān)的費(fèi)用等;
1.2、實(shí)體工程費(fèi)：
包括鋼筋、混凝土、砌塊墻、裝修工程等構(gòu)成建筑物實(shí)體的費(fèi)用(注：模板工程計(jì)入實(shí)體工程費(fèi));
1.3、照管費(fèi)：
即國(guó)標(biāo)清單中的總承包服務(wù)費(fèi)，是指總承包人為配合、協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行的專業(yè)工程發(fā)包，對(duì)建設(shè)單位自行采購(gòu)的材料、工程設(shè)備（詞條“設(shè)備”由行業(yè)大百科提供）等進(jìn)行保管以及施工現(xiàn)場(chǎng)管理、竣工資料匯總整理等服務(wù)所需的費(fèi)用，包括專業(yè)分包工程照管費(fèi)和獨(dú)立承包工程照管費(fèi);
1.4、計(jì)日工：
清單為一些合同外零星工程綜合單價(jià)的清單，為施工過(guò)程中確定可能發(fā)生的零星工程綜合單價(jià)所需;
1.5、暫列金額：
含義基本同國(guó)標(biāo)清單，是指招標(biāo)人在工程量清單中暫定并包括在合同價(jià)款中的一筆款項(xiàng)。用于施工合同簽訂時(shí)尚未確定或者不可預(yù)見(jiàn)的所需材料、設(shè)備、服務(wù)的采購(gòu)，施工中可能發(fā)生的工程變更、合同約定調(diào)整因素出現(xiàn)時(shí)的工程價(jià)款調(diào)整以及發(fā)生的索賠、現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)等的費(fèi)用。
二、港式清單與國(guó)標(biāo)清單的區(qū)別
國(guó)港式清單和國(guó)標(biāo)清單同樣來(lái)源于FIDIC，原理一樣，主要是表現(xiàn)形式不同。
2.1、組成不同
國(guó)標(biāo)清單組成：措施清單項(xiàng)目+主體工程費(fèi)用+其他項(xiàng)目清單(暫列金額、暫估價(jià)、總承包服務(wù)費(fèi)、計(jì)日工)+規(guī)費(fèi)項(xiàng)目+稅金項(xiàng)目;
港式清單：開(kāi)辦項(xiàng)目+主體工程費(fèi)用。
2.2、綜合單價(jià)包含內(nèi)容不同
國(guó)標(biāo)清單綜合單價(jià)包括：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)。
港式清單綜合單價(jià)包括：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金。
港式清單綜合單價(jià)可以是說(shuō)更加全面的全費(fèi)用綜合單價(jià)。
三、做好培訓(xùn)和交底
在全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)中，如何在前期招投標(biāo)階段更快、更準(zhǔn)、更完善的編制好港式清單，可以說(shuō)是全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)的關(guān)鍵所在。
前期當(dāng)造價(jià)咨詢團(tuán)隊(duì)成立好之后，熟悉不同房地產(chǎn)的清單編制要求及項(xiàng)目特殊情況，對(duì)團(tuán)隊(duì)專業(yè)人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)、清單編制交底。保證項(xiàng)目委托后相關(guān)人員能立即高效的投入到服務(wù)工作中。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目前期工作量非常大，特別是前期總包需要招標(biāo)的項(xiàng)目，事先加強(qiáng)培訓(xùn)工作可以縮短磨合時(shí)間，避免服務(wù)前期由于對(duì)建設(shè)單位要求、制度、流程等了解不清導(dǎo)致服務(wù)低效的情況發(fā)生。培訓(xùn)內(nèi)容大致如下：
3.1、可以以具有代表性的采用港式清單的知名房地產(chǎn)企業(yè)為案例，講解其相關(guān)制度和流程，著重介紹前期模擬清單及預(yù)算價(jià)的編制、施工圖預(yù)算的編制及審核(審核承包商的預(yù)算)、一單一結(jié)及結(jié)算制度和流程。
3.2、工程量計(jì)算規(guī)則，著重講述總包土建、機(jī)電的計(jì)算規(guī)則，特別是與國(guó)標(biāo)清單不同之處要詳述。
3.3、如有集采清單的，講解集采清單、集采合同內(nèi)容，著重講述總包集采清單包含內(nèi)容，特別是與樁基、土方等單位的界面如何劃分，如基坑圍護(hù)中的灌注樁、攪拌樁等常規(guī)是計(jì)入樁基工程的，而土釘、噴錨等一般由總包施工;墊層底標(biāo)高往上30cm標(biāo)高以下的土方開(kāi)挖和土方回填一般由總包施工，而墊層底標(biāo)高往上30cm標(biāo)高以上的土方開(kāi)挖由土方分包單位施工。
3.4、總包與其他專業(yè)分包單位的界面劃分。如精裝修工程中的廚衛(wèi)間、電梯廳墻面如設(shè)計(jì)需要貼磚的，為了規(guī)避后期的質(zhì)量責(zé)任界定爭(zhēng)議，建議抹灰層由精裝修單位施工;地下室地坪如設(shè)計(jì)為金剛砂地坪，金剛砂面層及其細(xì)石混凝土基層建議均由金剛砂單位施工，避免工序交叉進(jìn)行導(dǎo)致質(zhì)量缺陷難以追責(zé)。
3.5、招標(biāo)文件編制、清標(biāo)及落地合同編制過(guò)程中的注意事項(xiàng)。
3.6、暫定量招標(biāo)或總價(jià)包干招標(biāo)的清單、預(yù)算編制要點(diǎn)，包括工程量的計(jì)算、指標(biāo)的確定、價(jià)格的取定以及招標(biāo)界面劃分的注意事項(xiàng)。
3.7、施工圖預(yù)算審核要點(diǎn)和注意事項(xiàng)，包括圖紙整理、圖紙問(wèn)題整理、優(yōu)化點(diǎn)的核實(shí)、工程量指標(biāo)的橫向?qū)Ρ燃昂侠硇苑治觯贤鈫蝺r(jià)的組價(jià)原則等;
3.8、過(guò)程中變更測(cè)算、一單一結(jié)及進(jìn)度款審核等注意事項(xiàng)。
3.9、結(jié)算審核注意事項(xiàng)。
3.10、港式清單EXCEL表格數(shù)據(jù)、公式、鏈接的準(zhǔn)確性檢查方法。
四、模擬清單及預(yù)算價(jià)編制過(guò)程中的要點(diǎn)和注意事項(xiàng)
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，往往在拿到土地后就要盡快搶預(yù)售，前期節(jié)奏非常快，很多房企都是在設(shè)計(jì)圖紙同步過(guò)程中就要開(kāi)始選擇確定總承包商，此時(shí)的招標(biāo)工程量通常選擇模擬暫定量，這就是我們現(xiàn)在越來(lái)越常見(jiàn)的模擬清單招標(biāo)模式，而模擬清單的編制中各分部分項(xiàng)子目的判定、暫定量的確定，也都是講究技巧和方法的，主要為一下幾點(diǎn)：
4.1、搜集前期擬招標(biāo)項(xiàng)目的資料，常規(guī)需提供地質(zhì)勘查資料、基坑圍護(hù)圖紙、建筑及結(jié)構(gòu)總說(shuō)明、建筑做法表、房產(chǎn)公司內(nèi)部強(qiáng)控指標(biāo)、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、招標(biāo)范圍、總包與各分包的施工界面劃分、總平面（詞條“平面”由行業(yè)大百科提供）圖、各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)層建筑平面圖及立面、剖面圖(如有)、地下室平面圖、招標(biāo)各單體建筑面積和層數(shù)等。
4.2、鋼筋、混凝土等結(jié)構(gòu)工程量因圖紙深度不夠，通常按房產(chǎn)公司內(nèi)部的指標(biāo)計(jì)算。
4.3、樓地面、墻面抹灰等粗裝修工程量根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層建筑平面圖計(jì)算，少數(shù)不能計(jì)算的可以根據(jù)歷史指標(biāo)含量計(jì)算。
4.4、總包招標(biāo)范圍及與各專業(yè)分包單位的施工界面劃分為模擬清單的重點(diǎn)，必須經(jīng)過(guò)會(huì)議共同討論。
4.5、港式清單預(yù)算價(jià)的編制不同于國(guó)標(biāo)清單，應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)編制，通常的做法是利用近期招標(biāo)項(xiàng)目的中標(biāo)價(jià)格作為參考，調(diào)整中標(biāo)時(shí)期與擬建項(xiàng)目招標(biāo)期之間的人工、材料價(jià)格差異作為擬建項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià)，但近期中標(biāo)項(xiàng)目的合同價(jià)需進(jìn)行復(fù)核，如存在不合理的單價(jià)需修正后使用。
4.6、港式清單采用EXCEL表格編制，編制完成后必須對(duì)編制內(nèi)容、公式鏈接等全面復(fù)核，避免漏填、漏計(jì)和計(jì)算錯(cuò)誤。
五、施工圖預(yù)算編制及審核過(guò)程中的要點(diǎn)和注意事項(xiàng)
5.1、總價(jià)包干招標(biāo)、施工圖核銷時(shí)間緊，如何在保證質(zhì)量的情況下按時(shí)完成任務(wù)非常重要，須根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙合理安排專業(yè)人員，并與工程師就完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)做好交底，并定時(shí)了解各專業(yè)工程師的進(jìn)度，一有偏差及時(shí)糾正。
5.2、單獨(dú)安排一位工程師負(fù)責(zé)圖紙的整理，包括過(guò)程中可能下發(fā)的變更圖，做好與之前圖紙的對(duì)比工作，如有變化及時(shí)告知專業(yè)工程師。
5.3、過(guò)程中的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、界面等疑問(wèn)及時(shí)以書面形式提給甲方，并及時(shí)跟進(jìn)。
5.4、工程量計(jì)算好后及時(shí)做好指標(biāo)分析，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)檢查，如檢查無(wú)誤還有異常及時(shí)告知甲方成本工程師(項(xiàng)目經(jīng)理及時(shí)做好復(fù)核工作)
5.5、清單工程量填好后專業(yè)工程師及時(shí)自檢，項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)真復(fù)核，復(fù)核后做好對(duì)標(biāo)工作，分析原因，如有異常及時(shí)告知甲方成本工程師。
六、施工階段全過(guò)程服務(wù)的要點(diǎn)和注意事項(xiàng)
6.1、做好相關(guān)專業(yè)工程的測(cè)算，比如公區(qū)、防水、外立面、欄桿等相關(guān)工程量的測(cè)算;
6.2、參與各專業(yè)分包工程的招標(biāo)文件及合同文本等專項(xiàng)條款的制定;
6.3、各專業(yè)分包工程招標(biāo)時(shí)梳理總分包界面，務(wù)必清晰明確，避免分判爭(zhēng)議;
6.4、過(guò)程管理中動(dòng)態(tài)成本管控應(yīng)及時(shí)、突出重點(diǎn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的變更簽證及時(shí)更新目標(biāo)成本數(shù)據(jù);
6.5、盡量做到一單一結(jié)，月清月結(jié)，并及時(shí)做好變更臺(tái)賬的更新和梳理;
6.6、進(jìn)度款的審核應(yīng)準(zhǔn)確、及時(shí);
6.7、索賠要及時(shí)固定證據(jù)，針對(duì)承包商的索賠內(nèi)容，詳細(xì)查閱合同、招標(biāo)文件等相關(guān)資料，審查其合理性，做好索賠金額測(cè)算、審核工作;
6.8、現(xiàn)場(chǎng)成本及時(shí)巡檢，多做實(shí)測(cè)實(shí)量工作;
6.9、結(jié)算成果線上線下統(tǒng)一，資料完整，邏輯清晰。
七、結(jié)算階段的要點(diǎn)和注意事項(xiàng)
7.1、結(jié)算工作不能全部拖到最后一起做，能前期完成的必須前置。
7.2、材料調(diào)差盡量在過(guò)程中實(shí)施，即能及時(shí)響應(yīng)動(dòng)態(tài)成本控制，也能減輕最終結(jié)算審計(jì)的時(shí)間壓力。
7.3、稅金的調(diào)整在整個(gè)結(jié)算金額審定后一次性調(diào)整，可避免多次調(diào)整導(dǎo)致的計(jì)算錯(cuò)誤。
7.4、過(guò)程中實(shí)測(cè)實(shí)量發(fā)現(xiàn)的漏施工、少施工項(xiàng)的工程量扣減應(yīng)向甲方成本工程師匯報(bào)，如有需要應(yīng)召開(kāi)專題會(huì)議討論扣減內(nèi)容的合理性、可操作性。
7.5、房產(chǎn)公司可能發(fā)生的貼息費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按合同約定的費(fèi)率計(jì)算。
7.6、合同中約定的工期、質(zhì)量獎(jiǎng)罰條款應(yīng)根據(jù)實(shí)際施工情況精確計(jì)算。
7.7、合同中所有涉及造價(jià)的條款應(yīng)逐條落實(shí)、計(jì)算。
八、結(jié)語(yǔ)
以上就是我在做港式清單全過(guò)程項(xiàng)目中的一些心得和體會(huì)。
在我們與委托方朝夕相處的工作過(guò)程中、提供委托方最終優(yōu)質(zhì)成果的時(shí)候，我們都應(yīng)該主動(dòng)去贏得對(duì)方的信任與認(rèn)可。只有這樣，我們才能從目前已有的項(xiàng)目去良性循環(huán)延續(xù)到今后其他新項(xiàng)目，這也是自身及公司的可持續(xù)發(fā)展的延續(xù)性。
未來(lái)的全過(guò)程項(xiàng)目管理，也許會(huì)伴隨著不斷革新的科技產(chǎn)能，在不久的將來(lái)迎接我們。身處這個(gè)時(shí)代，我們需要時(shí)刻深思反思、集思廣益、尋找大環(huán)境下的突破點(diǎn)，去探索未來(lái)造價(jià)行業(yè)的新方向、新希望!
