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中國(guó)的門(mén)窗幕墻行業(yè)，無(wú)論是門(mén)窗廠、幕墻施工單位，還是建筑玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠、加工設(shè)備，以及隔熱條和密封膠條等材料企業(yè)，都一直服務(wù)于房地產(chǎn)、建筑業(yè)。而自從進(jìn)入2021年以來(lái)，行情是乎有些讓人看不懂，限跌限漲、銀行停貸、房企爆雷……調(diào)整一年多以來(lái)，市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，那到底什么時(shí)候才是真正的“拐點(diǎn)”呢？
作為乙方，必然是非常關(guān)注行業(yè)何時(shí)能夠向好發(fā)展？中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com分享來(lái)自“杠桿地產(chǎn)”的一篇文章，為您分析來(lái)龍去脈！不廢話，圍繞最新數(shù)據(jù)，談?wù)劮康禺a(chǎn)現(xiàn)在到底有多慘，還要慘多久?
2022年3月15日，兩則房地產(chǎn)大消息。
第一，3月15日，央行月度中期借貸便利(MLF)操作如期而至，盡管放量2000億元，但利率并未下調(diào)，繼續(xù)維持在2.85%。這意味此前各界預(yù)期的本月央行降息(LPR調(diào)整)，大概率落空。
圖表來(lái)源|央行網(wǎng)站
第二，我國(guó)統(tǒng)計(jì)局3月15日發(fā)布了一系列1、2月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“撲街”。當(dāng)然，國(guó)統(tǒng)局說(shuō)，1-2月的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)好于預(yù)期。那么，本來(lái)的預(yù)期應(yīng)該怎樣?現(xiàn)在還沒(méi)到最壞的時(shí)候嗎？
01、房地產(chǎn)有多慘
先說(shuō)房地產(chǎn)有多慘，我們看最新的官方數(shù)據(jù)。
第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況有隱患。國(guó)統(tǒng)局披露，1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元，同比增長(zhǎng)3.7%;其中，住宅投資10769億元，增長(zhǎng)3.7%。
圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局
1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)1.8%，其中，住宅施工面積553514萬(wàn)平米，增長(zhǎng)2.0%;房屋新開(kāi)工面積14967萬(wàn)平米，下降12.2%，其中，住宅新開(kāi)工面積10836萬(wàn)平米，下降14.9%;房屋竣工面積12200萬(wàn)平米，下降9.8%，其中，住宅竣工面積8915萬(wàn)平米，下降9.6%。新開(kāi)工和竣工數(shù)據(jù)非常不好看，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的信心和建筑進(jìn)度不太理想，當(dāng)然有過(guò)年影響。不過(guò)杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，哪年不過(guò)年呢?
第二，銷售撲街。1-2月份，商品房銷售面積15703萬(wàn)平米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。
圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局
如果看細(xì)節(jié)，我國(guó)東中西東北地區(qū)的銷售，無(wú)論面積還是銷售額，全面下滑的。2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平米，比2021年末增加6003萬(wàn)平米。其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平米。數(shù)據(jù)看得人心驚肉跳，雖然月度趨勢(shì)上說(shuō)，這個(gè)情況已經(jīng)有些月份，雖然大家都有準(zhǔn)備，但是1-2月的數(shù)據(jù)一出，還是讓房地產(chǎn)、門(mén)窗幕墻人感到悲傷。
第三，房企資金到位情況很不好。1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%;利用外資7億元，下降27.4%;自籌資金7757億元，下降6.2%;
圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局
定金及預(yù)收款8027億元，下降27.0%;個(gè)人按揭貸款4124億元，下降16.9%。這里就不多說(shuō)，開(kāi)發(fā)商資金壓力多大，可以想見(jiàn)。
第四，國(guó)房景氣指數(shù)很低。2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為96.93，當(dāng)然比1月的96.83略有提升。
圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局
但是，和過(guò)去比，跌破100，確實(shí)是有點(diǎn)讓人擔(dān)憂。這是官方的數(shù)據(jù)，很能說(shuō)明問(wèn)題。
02、為什么這么慘
以上是根據(jù)官方數(shù)據(jù)，談了目前房地產(chǎn)的困境，很多門(mén)窗幕墻行業(yè)的讀者朋友，可能要問(wèn)一句，為什么這么慘?可以找一些例由：
第一，歸根結(jié)底是信心問(wèn)題。信心比黃金還重要，這句話，經(jīng)歷過(guò)上一個(gè)10年的朋友肯定都記得�！胺孔〔怀础币呀�(jīng)成為共識(shí)，這是官方不久前說(shuō)的，多數(shù)人已經(jīng)對(duì)投機(jī)不感興趣了。甚至部分群體，連投資都不想做了，那么市場(chǎng)自然冷卻。
第二，信心背后還涉及很多方面，比如人口普查后發(fā)布的數(shù)據(jù)驚人，這幾年出生持續(xù)堪憂，你說(shuō)房地產(chǎn)投資者信心何來(lái)?同時(shí)，一些城市家庭，已經(jīng)很明顯出現(xiàn)一家人有多套房，或者要繼承2套以上房子的情況，你說(shuō)咋整。還投資，有些人會(huì)覺(jué)得，你說(shuō)的是笑話嗎?
第三，房地產(chǎn)行業(yè)2021年去杠桿、房企財(cái)務(wù)狀況堪憂且信心較弱，甚至一些項(xiàng)目停工、房企持續(xù)暴雷。買(mǎi)房子說(shuō)起來(lái)容易，你敢買(mǎi)嗎?誰(shuí)不怕?tīng)�尾，都是血汗錢(qián)啊。這需要打多少雞血，才能恢復(fù)到過(guò)去?各地鼓勵(lì)住房消費(fèi)、合理需求、改善需求非常努力，央行寬松、貨幣政策也會(huì)繼續(xù)發(fā)力，這些部分在進(jìn)步有點(diǎn)效果了，但要全局性改善，要給一些時(shí)間。耐心一點(diǎn)，肯定會(huì)變化。
圖表來(lái)源|東興證券(特此感謝)
第四，黑天鵝事件持續(xù)，人類面臨安全威脅，反壟斷、反資本無(wú)序擴(kuò)張等，很多人就業(yè)、收入受到影響，這當(dāng)然對(duì)購(gòu)房形成掣肘。最近網(wǎng)絡(luò)在傳，哪些大的互聯(lián)網(wǎng)、科技巨頭又減少員工了，我們也不知道真假，但經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的壓力應(yīng)該是真的。比如3月15日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.5%，比上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，與上年同期持平。本地戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.5%;外來(lái)戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%，其中外來(lái)農(nóng)業(yè)戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%。16-24歲、25-59歲人口調(diào)查失業(yè)率分別為15.3%、4.8%。31個(gè)大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.4%——杠桿地產(chǎn)看到，這個(gè)數(shù)據(jù)是2021年4月以來(lái)首次低于全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率。有分析說(shuō)，大城市就業(yè)或有改善。第五，央行的水也好，政策面的鼓勵(lì)也好，轉(zhuǎn)換成全國(guó)性的購(gòu)房回升，要一點(diǎn)時(shí)間。比如，降息、降準(zhǔn)如果再搞一下，部分人信心會(huì)好一點(diǎn)。目前的情況是，金融數(shù)據(jù)不是很好看。比如剛剛發(fā)布的2022年2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告：
2月末，廣義貨幣(M2)余額244.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn);狹義貨幣(M1)余額62.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.7%，增速比上月末高6.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低2.7個(gè)百分點(diǎn)……2月末，本外幣貸款余額203.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%。月末人民幣貸款余額197.89萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.1個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。2月份人民幣貸款增加1.23萬(wàn)億元，同比少增1258億元。
當(dāng)然，有2月有過(guò)年的因素，比如1月數(shù)據(jù)就還行。
無(wú)論如何，既然2月金融數(shù)據(jù)乏力，那么想辦法加碼，算正常反應(yīng)。等著吧，總會(huì)想辦法的。
就算3月不降息，4月等一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)后，或許也會(huì)。
03、還有救嗎
是希望制造一輪堪比2016、2017的房地產(chǎn)大牛市，還是2018、2019、2020那樣幾個(gè)月高潮、幾個(gè)月平穩(wěn)的小周期。
兩個(gè)玩法都是可以的，均可以實(shí)現(xiàn)。但是，如果再像2016-2017那樣的瘋狂，未來(lái)真要完蛋。因此，房地產(chǎn)有救沒(méi)救是個(gè)“偽問(wèn)題”，真希望刺激一下的話，無(wú)論短期的還是中長(zhǎng)期目標(biāo)，都可以實(shí)現(xiàn)。西南證券總結(jié)了2000年以來(lái)的房地產(chǎn)4輪穩(wěn)增長(zhǎng)周期。每輪地產(chǎn)周期的演變會(huì)經(jīng)歷：基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收緊的過(guò)程。
圖表來(lái)源|西南證券(特此感謝)
研究表明，行情通常從政策放松開(kāi)始啟動(dòng)，直到政策收緊或預(yù)期證偽時(shí)開(kāi)始結(jié)束，區(qū)間漲幅與政策寬松力度有關(guān)。目前大概行至中間。同時(shí)，此前國(guó)海證券的夏磊團(tuán)隊(duì)也做了一份政策研報(bào)。研報(bào)總結(jié)過(guò)去14年，在房地產(chǎn)下行周期，中國(guó)有2輪較大的刺激。西南證券和國(guó)海證券說(shuō)法有一定不同，但大周期的判斷本質(zhì)一樣。
第一，2008-2009年：全國(guó)范圍下調(diào)首付比例、貸款利率，銷售增速5個(gè)月后回正。2008年8月，全國(guó)商品房銷售面積增速一度下探至-35.7%，10月政策出臺(tái)后，銷售增速逐步回升，2008年11月-2009年3月全國(guó)商品房銷售面積增速分別為-32.9%(11月)、-2.2%(12月)、-0.3%(2月)、16.4%(3月)。
圖表來(lái)源|國(guó)海證券(特此感謝)
第二，2014-2016年：四波組合拳，銷售增速6個(gè)月后回正。以14年930為時(shí)間節(jié)點(diǎn)， 2014年2月-2015年3月全國(guó)商品房銷售面積同比持續(xù)為負(fù)，2015年4月，在政策全面寬松6個(gè)月后，銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月增速7%，并于2016年4月增速攀頂至44.1%。
圖表來(lái)源|國(guó)海證券(特此感謝)
通過(guò)系列組合拳，包括降息、首付比例、稅費(fèi)等優(yōu)惠，全國(guó)性調(diào)控逐步退出，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)“因城施策”，銷售開(kāi)始越來(lái)越好，如幾年前我們看到的瘋狂。地產(chǎn)下行壓力也大，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)承壓?jiǎn)栴}大，同時(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)或許更高，怎么辦?讓人恢復(fù)買(mǎi)房的信心重要，讓風(fēng)險(xiǎn)不陡增也重要。最后談?wù)勓胄械闹腔郏^降息預(yù)期落空——央行和市場(chǎng)的關(guān)系，就是既做好信息的溝通，盡量撫平劇烈波幅，同時(shí)又有一定的不可琢磨性避免市場(chǎng)偏執(zhí)形成。這是央行的智慧，大概也是調(diào)控到今天的一種智慧。
既希望市場(chǎng)恢復(fù)、回穩(wěn)，又擔(dān)心大“�！笔谐霈F(xiàn)，問(wèn)題是，這樣的智慧預(yù)期，真的可期嗎?門(mén)窗幕墻行業(yè)同仁，2022年重點(diǎn)關(guān)注以下關(guān)鍵詞：
三底: 政策底、資金底、市場(chǎng)底
三潮: 并購(gòu)潮、裁員潮、減薪潮
三少: 銷售少、回款少、買(mǎi)地少
三多: 工抵多、爛尾多、客訴多
三降: 開(kāi)工降、供貨降、投資降
三虧: 房企虧，供方虧，債主虧
三穩(wěn): 杠桿穩(wěn)、房?jī)r(jià)穩(wěn)、地價(jià)穩(wěn)
三分: 城市分、板塊分、企業(yè)分
三轉(zhuǎn): 導(dǎo)向轉(zhuǎn)、模式轉(zhuǎn)、賽道轉(zhuǎn)
總之我們面臨——拐點(diǎn)、縮表、平穩(wěn)、分化、變革
就在本文發(fā)布的當(dāng)天，2022年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，會(huì)議指出：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
讓我們敬候佳音吧!
